美国律所房地产服务美国持有房产相关税费问题很多

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美国持有房产相关税费问题
很多客户在移民美国前后会考虑在美国购置自住房产；而出于全球配置资产、风险分散的观念以及国内限购政策的影响，很多国内投资人也考虑在美国购置房产。无论是自住房还是投资房，这些客户都会担心的一个问题--美国房产在持有期间需要缴纳税款。的确，相比较中国而言，美国房地产相关的税务种类更多，情况更为复杂；但美国税务制度更加健全，鼓励适当合理地避税。因此，我们建议您在购买房地产前咨询MT律师事务所有经验的律师及会计师。在本篇文章中，MT律师事务所将会向您介绍美国房地产相关的几个税种及税率。
房地产税：
美国房地产税的税率是由各州及地方县议会根据当地的财政需要各自制定的，因此各地的房地产税率会由于所在地不同而各不相同。房地产税是从价税，一般按照房地产评估价值（一般为房产的市场价值）的1-3%（比如麻州）每年征收；但有些州和地方县，比如纽约州，新泽西州，他们的房产税税率比较高（最高可达19％），但评估价值又较购买价格和市场价值要低很多（有时仅仅是市场价的50％甚至更低），所以客户在购买房产时要以当地政府要求为准。
一般来讲，作为外籍人士（以个人名义购房），如果仅仅自住并且没有在美国报税则无法抵扣房产税，如果有租金收入并在美国报税，则可以在报税时申报缴纳的房产税，根据交税数额进行抵扣。作为公司，如果有收入需要报税，则房产税可以作为成本在报税时抵扣。
租赁所得税/收入税：
房主（包括持有房产的外籍人士）在美国因为房产出租而产生的收入需要在美国报税。对于外籍人士来讲，对租赁所得进行课税的方式由房产拥有者参与租赁经营活动的程度而定。如果只是单纯出租，即租户在支付房租外，另外自行支付房地产税、维修费用和保险费，那么房产拥有者被视为被动参与经营，这种被动租赁收入采用统一的30%税率。另一方面，如果外籍人士参与了日常管理、运营和维护出租房屋，那么房产拥有者就属于积极参与经营，租赁收入可以依照普通累进税率进行纳税，这时抵押贷款利率、房产税、维护费用、修理费用和折旧等费用都可以做为支出来计算所得税。外籍投资者可以选择将被动出租收入做为美国的贸易或业务，从而按照累进税率纳税。如果是个人持有房产，征税额度按照房主个人年总收入的所属征税比例进行征收（即租金收入计入个人每年总收入之中，
按对应税率征税，税率从10%至39.60%不等），房产税，管理费和房屋折旧可以抵税，其中居民出租住宅（这里以“公寓condo”为例）折旧按照购买价格除以27.5年来计算并填入税表相关栏目。作为外籍人士，如果在美国除房屋出租产生的收入外无其他收入而且也没有成为美国的税务居民，则仅需对在美产生的租金收入报税以及按照对应的税率交税。
这里需要指出的是，在个人自住的情况下，如果外籍人士需要在美国就其收入报税，房屋折旧和购房金额不能在每年报税的时候抵扣收入所得，但房产税和房屋抵押利息一般可以在每年报税时申报进行抵扣。购房的成本（比如购房金额和成交的成本，比如律师费等)可以在卖房时抵扣。外籍人士在出售美国房产时，买方将按照法律规定代扣成交额的15%做为预扣税。买方代理必须在房产成交后的20天内将预扣税上交美国国税局 ，做为非税务居民的卖方（外籍人士）将会收到售房余款以及8288A 表做为今后的报税凭证。15%的预扣税并不是卖方应该缴纳的所得税，卖方可以通过税务申报来申请退回多缴的预扣税。
房主在每年4月15日之前应填写税务申报表格，申报给美国税务局。外籍人士的申报截止日期在每年的6月15日。如果需要延期，可以申请延期到当年10月15日。但必须要递交及时有效的延期申请。值得注意的是，外籍人士报税时需要税号(ITIN number)，一般是在购买房屋的第二年6月份之前完成税号申请用于报税，MT律师事务所可以协助客户办理报税以及税务规划等相关服务。
如果是以公司名义持有出租房产，则也可以通过申报一些公司开销（比如支付的管理费，维修费，以及房屋折旧费用等）对租金收入进行抵扣，公寓的折旧抵扣方式也是按照购买价格除以27.5年来计算申报，从而达到租金收入税务上的减少甚至免除。
房产增值税：
当房产出售时，出售价格与出售成本之间（包括增值成本：如装修，维修成本等）的差额即是资本利得，投资者根据房产持有时间的长短按照资本所得收益纳税。如果是短期持有，即持有房产不到一年，则资本利得按照个人所得税的税率纳税（10%-39.6%）。如果是长期持有，即一年以上，则资本利得税为0至20%（大部分按15%）。
房产赠与税和遗产税：
当房产拥有人将美国的房产赠与他人时，会产生赠与税的问题。赠与人需要缴纳赠与税，具体税款视房产价值而定。根据美国联邦税法的规定（请注意由于不同州的关于赠与税和遗产税的要求不同，我们这里仅讨论联邦税法），赠与税的免税额部份分为年度免税额和终生免税额，年度免税额是按照每个受赠人计算的。2017年，个人对每个受赠人的免税额为14,000美元，如果是夫妇共同赠与同一人，免税额则为28,000美金。另外，超过年度免税额的部份可以享受赠与和遗产的终生免税额度，这个免税额是按照每个赠与人来计算的，2017年美国公民和居民的免税额为5,490,000美金，如果赠与人为了避免缴纳赠与税而采用终身免税额度，则遗产税可使用的终身免税额度会相应减少。但是，对于非美国税务居民（外籍人士）来说，终身免税额度仅有60,000美元。
拥有美国公民身份的夫妻之间的财产赠与无限免税。如果受赠的配偶不是美国公民，2017年度的免税额则为148,000美金。当赠与方为外籍人士，而受赠方为美国公民或税务居民，受赠金额在一年内合计超过100,000美金时，受赠人虽无需纳税，但需要向美国国税局报告此项赠与。
如果房产拥有人将房产视为遗产的一部分进行转移，则需要缴纳遗产税。2017年,美国税务居民的赠与和遗产统一终身免税额为5,490,000美金，在此范围内的遗产无需缴纳遗产税，但是对于非美国税务居民，赠与税和遗产税的免税额仅有60,000美金，超过的部分需要缴纳遗产税。特别注意的是，赠与税和遗产税上定义的“税务居民”比所得税上定义的“税务居民”更加严格，除了要求纳税人有永久居住权以外，还要有长期居住美国的意向，美国国税局对长期居住意向的判定比较主观，主要考虑因素包括留美时间、家庭及朋友居住地及商业活动所在地等，仅仅持有绿卡不能自动符合赠与税和遗产税上定义的“税务居民”要求。
以上是美国房地产相关税务的介绍。如您或朋友有在美购房的计划，请扫描下方“MT律师事务所微信答疑平台”二维码，获取免费咨询机会。
*免责声明: 上述介绍不涉及任何法律咨询，不涉及任何法律意见。以上数据为2017年的信息，由于相关法律以及执行细则不断的变更，MT律师事务所不保证其准确性和时效性。
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